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Se fosse una città sarebbe Bologna, dove vivono quasi 400mila persone. Invece ospita circa un milione 800mila studenti, più di 60mila professori e circa 57mila unità ripartite tra personale tecnico e amministrativo. Il patrimonio immobiliare delle università italiane è grande come quello del capoluogo emiliano, con una dimensione di quasi 14,5 milioni di metri quadrati. Il valore di questo patrimonio, a prezzi di mercato, è stimato in 34,4 miliardi di euro. Una cifra importante, come emerge dal confronto con altri grandi patrimoni. Al di là del patrimonio immobiliare delle amministrazioni centrali dello Stato, che con 70 miliardi di euro è in assoluto il più grande, il valore che più vi si avvicina è quello del patrimonio gestito dai Fondi d’investimento immobiliare, pari a 30,5 miliardi di euro. I patrimoni delle compagnie di assicurazione e degli enti previdenziali pubblici sono più piccoli (complessivamente 23,2 e 14,8 miliardi di euro), e ancora minore è quello delle regioni, che supera gli undici miliardi di euro. La prima mappa in assoluto di questa particolare “città” è stata realizzata da Scenari Immobiliari con la collaborazione di Fabrica Immobiliare Sgr. La ricerca ha preso in esame 95 atenei italiani pubblici, privati e telematici ed è stata realizzata sia utilizzando i dati forniti dalle università stesse, sia ricorrendo a rilievi "sul campo". Sono state censite con schede analitiche oltre millequattrocento sedi universitarie, dislocate in 226 località su tutto il territorio nazionale. Nei prossimi mesi sarà pubblicato il rapporto completo con le schede analitiche suddivise per università e per sede. La ricerca ha censito solo gli immobili utilizzati dalle università per uso strumentale: aule, uffici, laboratori, biblioteche e servizi vari. Sono al momento escluse le altre destinazioni, come le residenze universitarie, per le quali è intenzione dei promotori della ricerca procedere ad un successivo focus di?approfondimento. La ricerca, oltre a rilevare le superfici e le destinazioni di ogni singolo immobile, ha riguardato anche la stima del valore di mercato di ogni cespite strumentale. Utilizzando la banca dati nazionale di Scenari Immobiliari (Real value), sono stati indicati i valori medi di mercato per le diverse destinazioni arrivando così alla determinazione del valore di stima di ogni bene. Ovviamente nella stima si è tenuto conto anche dello stato di manutenzione. Si tratta di una stima indicativa, che non entra nel dettaglio delle possibilità di valorizzazione che tanti immobili, soprattutto quelli ubicati in zone centrali, hanno.
IL QUADRO NORMATIVO. Il sistema universitario italiano sta vivendo una fase importante di trasformazione non solo della didattica, ma anche dell’organizzazione amministrativo-finanziaria.
La recente "riforma Gelmini” (legge n. 240/10 del 30 dicembre 2010, in vigore da gennaio 2011) afferma il principio che l’autonomia delle università debba essere coniugata con una forte responsabilità anche in campo finanziario e i finanziamenti debbano essere elargiti sulla base della qualità della didattica e della ricerca, nonché della corretta gestione delle risorse. La riforma rafforza il ruolo del CdA e sostituisce la figura del direttore amministrativo con quella del direttore generale, vero e proprio manager di ateneo. Prevede la possibilità, per gli atenei vicini, di unirsi o di federarsi tra loro per tagliare i costi ed evitare duplicazioni. Introduce il principio della contabilità economico-patrimoniale uniforme per tutte le università, secondo criteri nazionali concordati tra Miur e Tesoro. In sintesi, una maggiore chiarezza e trasparenza nei bilanci, anche relativamente al calcolo della base patrimoniale. La riforma universitaria introduce la "tolleranza zero" per gli atenei in dissesto finanziario. In attesa che venga fatta maggiore chiarezza sui contenuti della riforma, molte università hanno già avviato un processo di razionalizzazione imposto dalla situazione di bilancio e dai tagli ai finanziamenti ordinari. Questo processo sta coinvolgendo anche i patrimoni immobiliari, portando a nuove politiche e strategie di gestione. La necessità di risparmiare sta spingendo innanzitutto le università a ridurre gli spazi in locazione. Allo stesso tempo, alcuni atenei, per sanare i bilanci, scelgono di dismettere, o piuttosto di valorizzare, sul mercato privato, direttamente o attraverso fondi comuni d’investimento immobiliare, parte di questo patrimonio, consistente spesso in beni storici e di pregio e quindi molto ricercati dal mercato. Un effetto positivo di questo processo, che potrebbe assumere dimensioni importanti, è l’emersione di questi patrimoni, fino a poco tempo fa impossibili da quantificare e ancora poco conosciuti agli stessi atenei. La spinta all’efficienza imporrà alle università di valutare con maggiore attenzione la possibilità di separare l’uso dalla proprietà degli immobili magari ricercando partner (ad esempio i fondi immobiliari) in grado di acquisire parte del patrimonio per riconcederlo in uso alle università a canoni “sostenibili”. Sarà l’occasione per le fondazioni bancarie, gli enti previdenziali e le assicurazioni, da sempre attenti a coniugare ritorni positivi e ricadute sociali degli investimenti, per giocare un nuovo ruolo in un mondo universitario sempre più teso ad un uso attento ed efficiente delle risorse disponibili.
IL VALORE, LA COMPOSIZIONE DEI BENI E LA DISTRIBUZIONE SUL TERRITORIO. In quasi tutti i capoluoghi di provincia italiani ha sede una facoltà universitaria. Il rapporto tra città, patrimonio edilizio e università esiste da sempre ma l’impronta dell’università sulle città non ha mai una matrice omogenea e di uguale formazione. Quello universitario è un patrimonio consistente e generalmente collocato per buona parte nei centri delle città, dove i valori fondiari e delle superfici sono, a volte, elevatissimi. Gli atenei statali sono complessivamente 67, di cui tre politecnici e sei istituti superiori a ordinamento speciale. A questi bisogna aggiungere quattro atenei pubblici non statali, 13 atenei privati e 11 telematici. Il valore complessivo dei beni in uso alle università italiane è di circa 34,4 miliardi di euro, ma la proprietà degli immobili è da suddividere tra le università stesse, il Demanio (che concede i beni in uso gratuito e perpetuo), gli enti locali e territoriali e i privati. L’università italiana è distribuita su tutto il territorio nazionale. Non esiste regione, nel nostro Paese, che non sia sede di uno o più atenei, mentre la loro nascita e il loro sviluppo sono da sempre strettamente legati alle dinamiche economiche e sociali dei luoghi in cui sono sorte. Esistono quindi sedi storiche, che sono frutto di una tradizione culturale ed altre nate, invece, per motivi pragmatici o per esigenze dettate dalle caratteristiche del tessuto economico locale, mentre le sedi di più recente realizzazione sono l’espressione della volontà di affermazione e riconoscibilità delle città. Il patrimonio edilizio contribuisce con il capitale umano, le risorse finanziarie e i servizi alla produzione culturale dell’ateneo, che si sostanzia in didattica, ricerca, economie di scala con il territorio e internazionalizzazione. Il patrimonio immobiliare strumentale allo svolgimento dell’attività universitaria comprende gli edifici delle università e delle altre istituzioni per la formazione superiore cui sono riconducibili: le università statali, le università non statali promosse da enti pubblici (regioni, province, comuni), le scuole superiori universitarie e gli istituti di alta formazione dottorale che, per statuto, non tengono corsi di laurea ma solo di dottorato e/o di master, le università non statali ma riconosciute dal Ministero dell'istruzione, dell'università e della ricerca. I 95 atenei italiani ospitano 617 facoltà e sono diffusi su oltre 220 comuni amministrativi. I risultati delle rilevazioni tengono conto dei patrimoni complessivi in uso alle singole università, attribuiti in base alla localizzazione della sede centrale. Su questa ricadono quindi le superfici e i valori relativi alle sedi periferiche, anche qualora queste siano localizzate in altre regioni.
LE STRATEGIE IMMOBILIARI DELLE UNIVERSITÀ. L’università è da sempre un protagonista della città. Utilizza patrimoni di grandi dimensioni, pezzi unici, non sempre fungibili, localizzati in aree strategiche che “scoprono” oggi di avere elevatissimo valore. Nell’ultimo triennio alcune università italiane hanno avviato, per prime, seppur con tempi e modalità differenti, la costruzione di piani di gestione del loro patrimonio immobiliare legati ad obiettivi di medio e lungo termine. Questi obiettivi, pur differenziandosi in base alle caratteristiche dei beni e dei contesti in cui questi beni sono inseriti, sono generalmente orientati verso l’ottimizzazione e la razionalizzazione degli spazi in uso alle diverse facoltà. In un ampio e coordinato piano di interventi dunque, il contenimento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, ottenibile attraverso l’avvio di programmi di manutenzione preventivi, la progettazione e l’utilizzo di sistemi di monitoraggio tecnico, economico e finanziario, l’alienazione di immobili costosi, non strategici e inutilizzati, si aggiunge ad una generale strategia di ridimensionamento degli oneri derivanti dai fitti passivi. Queste azioni passive e attive possono tradursi, ad esempio, in interventi di concentrazione delle facoltà e dei dipartimenti di ricerca in poli universitari, in particolare per i settori scientifico-tecnologici e medici. Questi sviluppi, realizzati attraverso progetti di riqualificazione o nuove edificazioni, potrebbero essere compensati a livello di investimenti dalla valorizzazione delle sedi storiche, spesso obsolete e costose, e da tagli su locazioni passive e poco strategiche. I nuovi spazi sapranno essere più funzionali, perché caratterizzati da una maggiore qualità degli immobili e dei servizi, comprese le residenze, e sempre più simili a campus, sul modello di Tor Vergata. Si tratterà comunque di processi di concentrazione delle sedi e non, come in passato, di delocalizzazioni e moltiplicazione di spazi sul territorio. E' possibile stimare un movimento immobiliare tra 2 e 3 miliardi di euro l'anno, per i prossimi tre anni, sia con la vendita che con le nuove realizzazioni, soprattutto se nella predisposizione di questi progetti gli atenei agiranno in un’ottica sinergica con le autorità locali. Successivamente il mercato potrebbe essere ancora più consistente.
www.scenari-immobiliari.it
Articolo pubblicato su Case Style RE
numero trimestrale di aprile 2011
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