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IL MERCATO IMMOBILIARE 2010-2011 - Si incomincia a parlare di ripresa , ma resta qualche dubbio sui tempi necessari perché l’economia torni a pieno regime. C’è chi ipotizza un periodo molto lungo e chi spera in un’accelerazione entro l’inizio del 2011. Su un fatto tuttavia sembra ci sia concordia tra gli analisti che hanno preso in esame la situazione degli ultimi due anni (dall’ISTAT a “Scenari Immobiliari”, dall’Agenzia del Territorio al Centro studi Confindustria, da Tecnocasa a Nomisma al servizio studi della banca Intesa San Paolo fino a Gabetti): la grande crisi ha toccato il fondo. Un po’ tardiva arriva anche la conferma da parte dei superesperti del National bureau of economic research americano, i quali addirittura hanno affermato che la recessione americana è finita nel giugno 2009. Il Fondo monetario internazionale prevede che quest’anno il Pil mondiale crescerà del 3.9%, trainato da Cina, India e vari Paesi in via di sviluppo.
Dopo le incerte analisi degli economisti che, all’indomani del grande crollo – la recessione peggiore dagli anni Trenta - hanno ipotizzato diverse modalità di ripresa, da quella lineare a quella a W (con una ripresina illusoria cui sarebbe seguita una nuova drastica ricaduta per poi avviarsi una ripresa vera), ora si può guardare con maggiore serenità al futuro. Si registra anche un moderato rialzo dei prezzi, che nella variazione annuale ha raggiunto nell’Europa area euro il livello dell’1,7% dall1% di gennaio 2010; anche in Italia c’è stata una leggera salita dall’1,3% di gennaio all’1,8% di agosto, ma l’accelerazione è da attribuirsi in gran parte ad una lieve ripresa dei prezzi delle materie prime energetiche, fenomeno di natura temporanea e non preoccupante. Anche le cosiddette “aspettative d’inflazione” desumibili dalle obbligazioni, le cui cedole sono ancorate alla crescita dei prezzi, segnalano che sebbene leggermente in salita l’inflazione resta un indicatore sostanzialmente sotto controllo. Così come si esclude unanimemente un pericolo di deflazione.
Il mercato immobiliare ha registrato – si osserva nell’European outlook 2011 di Scenari immobiliari presentato a metà settembre 2010 a Santa Margherita Ligure – nei primi otto mesi del 2010 un lieve aumento delle transazioni e un rallentamento dei cali dei valori. Nel corso del 2009 la crisi economica aveva comportato un forte rallentamento degli scambi immobiliari. Nei cinque Paesi più importanti l’anno si era concluso con un fatturato immobiliare in calo del 13,3% rispetto all’anno precedente. Il fatturato nell’Europa dei 27 invece aveva segnato un aumento dell’1,2% superando i 940 miliardi. Per i prossimi mesi e per il primo semestre 2011 Mario Breglia, direttore dell’istituto indipendente di studi e ricerche, fa le seguenti ipotesi sul mercato immobiliare europeo:
Mercato residenziale – Mostra significativi segnali di miglioramento grazie a un più agevole accesso al credito e ai tassi d’interesse molto bassi. I prezzi hanno raggiunto i livelli più bassi del ciclo nella maggior parte dei mercati e si trovano in una fase di stabilità.
Mercato degli uffici – Si prevedono buone prospettive per i mercati francese, tedesco, belga e dall’Europa orientale negli ultimi mesi del 2010 mentre per una ripresa più decisa si dovrà attendere il 2011
Comparto industriale – Sono in aumento i valori sia di acquisto che di locazione degli spazi di pregio, mentre per quelli di medio livello i valori sono ancora frenati. Prospettive positive per il 2011 grazie all’attività edilizia speculativa ora quasi inesistente.
Settore commerciale – Trend ancora debole per tutto il 2010. Interesse soprattutto sui piccoli spazi esclusivi e sui centri commerciali di alto livello nelle aree ad elevata densità. I retail park situati nelle zone periferiche presentano ancora vacancy rate molto elevate.
Scenari futuri per una ripresa del mercato negli interventi degli operatori
PIU QUALITA’ E TECNOLOGIA
Cauto ottimismo ma attenzione alla “responsabilità” dell’investitore. I dati analitici offrono sicuramente uno scenario di interesse, sintetico, che permette di capire l’andamento di un mercato. Ma l’opinione degli operatori immobiliari, che sono a contatto quotidiano con l’attività, con i finanziamenti, con i costi, con la domanda e l’offerta, vale altrettanto. Al convegno di Scenari Immobiliari sono emerse valutazioni differenziate, ma concordi nel confermare che il fondo è stato toccato. Diverse anche le opinioni su di ciò che bisogna fare per riemergere più rapidamente accelerando la ripresa. La leva finanziaria dell’impresa è indebolita – è stato sottolineato – e i fondi immobiliari così come sono (troppo locali, troppo piccoli, a bassa redditività, con una legislazione disordinata) sono inadeguati. L’impresa edile deve rinnovarsi, puntare su prodotti qualificati, ecocompatibili e di buona qualità. Occorre inventare nuove nicchie di produzione, come centri sportivi multifunzionali, dotati di albergo, centro di medicina sportiva, shopping center, o luogo di preghiera, in modo che diventi un investimento redditizio. Infine, con lo spostamento degli uffici verso la periferia (in centro possono sopravvivere solo quelli ad alta qualità, innovativi, già attrezzati secondo criteri funzionali moderni, anche per uso temporaneo) la riqualificazione degli stabili può essere una nuova area di redditività. L’estetica, la funzionalità, l’uso di nuovi materiali, la responsabilità sociale dell’investitore immobiliare, il rispetto del territorio e pertanto l’esigenza di riqualificare aree dimesse anziché espandere il territorio urbano, l’importanza di avere città che si misurano con il nuovo che avanza e allo stesso tempo difendano la qualità della vita del cittadino sono stati temi dibattuti da intellettuali come il direttore del Piccolo Teatro di Milano Sergio Escobar, dall’architetto Matteo Thun, dall’urbanista Charles Landry e dal sociologo Domenico De Masi. I problemi legali legati alla riqualificazione urbana sono stati al centro degli interventi di esperti come Roberto Brusita, partner dello studio CBA, l’avvocato Guido Roberto Inzaghi, dal Dirigente generale incaricato della valorizzazione del patrimonio dello Stato Stefano Scalera.
Fabio Bandirali - Il direttore generale della nuova filiale italiana di Eurohypo AG (Gruppo Commerzbank) si è detto moderatamente ottimista. Il mercato immobiliare italiano – ha affermato - non ha presentato la bolla speculativa di altri paesi. Se ha subito una battuta d’arresto è stato a causa di una carenza di leva finanziaria. Ma ora vede un rinnovato interesse da parte di banche italiane e straniere. L’attenzione va rivolta ancora di grandi investimenti nel retail e in nicchie particolari, come ad esempio lo Sport real estate.
Giulio Rolandino – Il responsabile dell’are di finanza immobiliare di Mediobanca si è detto molto cauto sulla velocità della ripresa. Potrebbero – a suo parere – presentarsi anche tempi molto lunghi. Egli ha sottolineato soprattutto l’esigenza che i fondi immobiliari si adeguino alle nuove esigenze del mercato.
Gregorio De Felice – Il responsabile dell’ufficio studi Comit ha rilevato che il credito all’edilizia, pure in rallentamento, è rimasto in crescita durante la crisi e solo da fine anno è arrivato ad oscillare attorno allo zero; è un andamento migliore rispetto alla contrazione degli investimenti in costruzioni (-7% nominale anno su anno nel 2009, credito all’edilizia +3,1%). Con i primi segni di recupero congiunturale il credito alle imprese ha smesso di rallentare e ha superato il punto minimo. Egli vede nella crisi una spinta ad accelerare i cambiamenti in atto: trasformazione di parte del sistema produttivo e riallocazione della crescita a livello geografico, con limiti nei Paesi a forte squilibrio nei conti di finanza pubblica.
Gabriella Alemanno – Il direttore dell’Agenzia del territorio ha messo in rilievo due aspetti distorsivi del mercato: la massa (2milione e 100mila) di immobili “fantasma” cioè non registrati al catasto e l’esigua quantità di scambi nel mercato immobiliare rispetto agli altri Paesi, dove sono due-tre volte maggiori. Ha registrato tuttavia un graduale affievolimento della spinta negativa nel mercato residenziale, con un tasso positivo nel primo trimestre 2010 del 4,2%, in seguito ad un’ottima performance dei capoluoghi. Negativo è ancora l’andamento del mercato non residenziale, che nel sembra peggiorare nel secondo semestre 2010 (tendenziale –7%).
Daniel Buaron – L’amministratore delegato di First Atlantic Real Estate Holding guarda al dopo crisi, e vede un limite alla ripresa del mercato immobiliare nell’inadeguatezza dei fondi, troppo piccoli, con difficoltà a reperire i fondi.
Matteo Cabassi – Alla guida del gruppo Brioschi ha avvertito un nuovo interesse degli investitori e delle grandi aziende verso prodotti di qualità e che offrano un reddito interessante. Ha notato un nuovo interesse per la riallocazione degli uffici nelle aree periferiche delle città ma soprattutto ha sottolineato l’esigenza di migliorare i prodotti e di scegliere nuove nicchie, come i parchi tematici (es. Palasport di Assago), i musei d’arte, gli stadi concepiti secondo un nuovo modello più “europeo” e redditizio, anche se di difficile gestione.
Manfredi Catella – L’amministratore delegato di Hines Italia è convinto che la qualità degli immobili sia premiante. Ha fatto l’esempio degli uffici che sta realizzando in centro città, con lo sviluppo di Porta Nuova-Varesine, dove – ha affermato – è stato già venduto il 10% del totale a lavori non ancora ultimati. Tecnologia e alta qualità dovranno essere – a suo parere - il motore trainante di una nuova crescita.
Paolo Gencarelli – Da responsabile del Group Real Estate di Unicredit Group, con un occhio dunque rivolto agli uffici che la banca ha un po’ in tutta Europa, ha portato l’attenzione verso gli uffici, che nei prossimi cinque anni libereranno i centri storici. Le trasformazioni di questo enorme patrimonio, a suo parere, dovranno avvenire secondo criteri di efficienza energetica e qualità, ma con costi inferiori a quelli attuali per essere redditizi.
Ugo Giordano - L’amministratore delegatodi Gabetti property solutions ha affermato che a suo parere difficilmente si potrà replicare un ciclo di crescita continua di 15 anni, come è avvenuto ora. Ma – ha sottolineato – bisogna puntare sulla qualità del prodotto e sulla trasparenza, rendendo più chiari i rischi e la logica del profitto.
Aldo Mazzocco – Amministratore delegato di Beni Stabili, conferma l’uscita da un 2009 faticoso verso un mercato stabilizzato. I problemi aperti però sono molti: disoccupazione e pertanto domanda debole, crescita lenta - si ipotizzano fino a 10 anni - scarsità di capitali per l’inefficienza dei fondi, legislazione fiscale disordinata che frena l’afflusso di liquidità dall’estero. Vede buone opportunità nella riqualificazione degli uffici dei centri storici.
Giovanni Maria Paviera – Amministratore delegato di Generali immobiliare Italia Sgr Spa si è detto moderatamente ottimista: la redditività degli immobili ha resistito e anche la domanda residua. Qquest’anno si è arrestata la caduta degli investimenti ed ora bisogna guardare allo sviluppo nell’innovazione, puntando sulla qualità, sul design, sui materiali innovativi, puntando sul target della clientela.
Gianni Scotti – Il chief executive Officer di Generali immobiliari ha portato la sua esperienza internazionale: vede una ripresa nell’incertezza, perché non c’è una visione chiara di dove vada il mondo. Nel mercato residenziale Usa ha notato vede una ritorno di crescita ma non un assestamento. Più promettente il mercato asiatico che cresce del 20-25% nel semestre, ma in un mercato volatilecon rischio bolla speculativa. In Europa da metà anno registra una lieve ripresa: l’investimento immobiliare torna interessante visto lo spread tra i tassi di interesse, estremamente bassi, e il rendimento dell’immobile, soprattutto in uffici.
www.scenari-immobiliari.it
Articolo pubblicato su Case Style RE
numero di ottobre 2010
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